Entenda como as novas regras tarifárias impactam locadores e inquilinos e o que fazer para mitigar os efeitos.

Tem muita gente que vive de renda de aluguel ou que usa essa renda para complementar suas receitas. Mas muitos dos contribuintes sequer se atentaram em como o seu “negócio” de locação será afetado pelas novas regras da reforma tributária. Pensemos primeiro na pessoa física como locadora. O recebimento de aluguéis é renda tributada segundo a tabela progressiva do Imposto de Renda, podendo chegar até 27,5% e só. No entanto, em alguns casos, mesmo a pessoa física pagará, além do Imposto de Renda, os novos tributos: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição Sobre Bens Serviços).

E de quanto estamos falando? A alíquota ainda não foi regulamentada, mas a projeção é de 8,4% sobre o valor total dos rendimentos. A boa notícia (se é que dá para dizer isso) é que a lei permite que sejam descontados os créditos dos impostos (CBS/IBS) sobre a aquisição de bens e serviços ligados à sua atividade para compensá-los com o IBS e CBS devidos. Ou seja, dá para pagar os 27,5% mais algo que não será 8,4%. Só depende da pessoa física aprender a fazer o controle de créditos e débitos, algo que hoje, nas sistemáticas de PIS/Cofins e de ICMS (Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços), são das matérias de mais difícil entendimento.

No caso do recebimento de aluguel pela pessoa jurídica, toda e qualquer empresa será contribuinte dos novos impostos. No entanto, como a empresa deixa de pagar PIS/Cofins para pagar IBS/CBS, é possível dizer que o aumento será um pouco menor do que o da pessoa física. Importante que o direito de creditamento de IBS/CBS é o mesmo explicado para a pessoa física.

Uma diferença importante que não pode ser ignorada: se a locação é de casa de temporada ou de AirBnB, ela será tratada pela legislação como uma atividade profissional de hotelaria com alíquota de 28% (também uma estimativa e sujeita a redutores e créditos), fora a tributação normal sobre a renda. Ao que parece, turismo e lazer não são mais para amadores.

Organizar desde já as despesas dos imóveis para gerar créditos e, assim, reduzir a alíquota efetiva dos novos tributos é uma boa ideia. Mas os impactos da reforma tributária não se limitam a isso. Imagine o caso de uma pessoa física não contribuinte que alugue imóveis para uma pessoa jurídica que recolhe IBS/CBS. Como o locador não paga os novos tributos, o inquilino não consegue aproveitar créditos, o que aumenta seu custo em quase 9%. Diante disso, quais as alternativas do inquilino? Arcar com o custo adicional, repassá-lo aos seus próprios clientes ou simplesmente mudar de imóvel?

O contrário também levanta preocupações. Quando uma pessoa jurídica aluga um imóvel e paga quase 5% a mais de imposto, esse valor pode virar crédito se o locatário também for contribuinte. Porém, se o inquilino for um não contribuinte, como uma pessoa física ou empresa optante do Simples, esse valor se transforma em um aumento direto no custo, sem possibilidade de compensação. Nesse cenário, a renda do locador será reduzida ou o valor será repassado? E se for repassado, o locatário aceitará pagar mais ou procurará outro local?

Não se trata, portanto, apenas de um aumento de carga tributária. O que se impõe é uma necessidade de adaptação dos contratos vigentes e futuros, além de uma análise cuidadosa sobre a dinâmica dos créditos tributários. Diante disso, não se pode esperar passivamente pelos efeitos da Reforma. O novo “empresário da locação” precisa se profissionalizar do ponto de vista tributário e buscar orientação especializada para estruturar suas operações da forma mais eficiente possível e mitigar os impactos sobre suas locações.

Fonte: Monitor Mercantil.